취득세/양도세 소급적용

취득세–양도세 감면 4월 1일부터 소급 적용

 

 

 

생애최초 주택구입자가 4월 1일부터 올해 12월 31일까지 주택을 구입해 소유권이전등기를 완료하거나 잔금 납부를 완료하면 취득세를 한시적으로 면제받는다. 하지만 깊이 들어가보면 취득세를 면제받기 위한 요건을 갖추기가 쉽지 않다. 우선 ‘생애최초’의 기준이 맞아야 한다. ‘가구’를 기준으로 주민등록표상 세대원 전체가 무주택이어야 한다. 부부합산 연소득은 7000만원 이하여야 한다. 만약 맞벌이 부부의 연봉이 남편은 4000만원, 부인이 3500만원이라면 대상이 되지 않으며, 남편 혼자 외벌이로 연봉이 7000만원이라면 취득세 면제 대상이 된다.

4·1 대책 발표 당시에는 85㎡ 이하라는 면적 기준이 있었으나 본회의 의결 과정에서 면적 기준이 빠지고 6억원 이하 주택이면 면적이 아무리 커도 상관없다. 모든 주택이 다 혜택을 받는 것은 아니다. 아파트, 빌라, 연립, 단독, 다가구 등이 대상이다. 오피스텔은 건축법상 업무시설 용도이므로 제외되며, 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권을 사는 경우에도 해당 사항이 없다. 현행 취득세의 감면 연장이 6월 말로 종료되는 만큼 생애최초 주택구입자라면 올해 안에 주택을 매수하는 것을 고려해볼 필요가 있다.

 

 

생애최초 주택구입자에 대한 구입자금 지원도 강화된다. 올해 국민주택기금 지원 규모는 당초 2조5000억원에서 5조원으로 확대된다. 생애최초 주택대출을 받으려면 세 가지 요건을 충족해야 한다. 생애최초로 주택을 구입하려는 사람의 부부 합산 연소득이 6000만원 이하여야 하며, 전용면적 85㎡ 이하면서 은행 평가시세가 6억원 이하면 된다. 만 35세 미만 단독세대주는 제외된다. 대출 기간은 20년의 경우 1년 거치 19년 상환과 3년 거치 17년 분할 상환 두 가지가 있다. 만기 30년짜리는 처음 5년간은 이자만 납부하다가 나머지 25년간은 원금과 이자를 함께 갚아야 한다. 대출 한도는 최고 2억원까지다. 대출금리는 20년 만기는 연 3.3~3.5%, 30년 만기는 3.5~3.7%가 적용된다. 다자녀 가구는 대출 금리를 0.5%포인트 깎아준다.

 

 

 

생애최초 대출은 5월부터 총부채상환비율(DTI) 규제가 은행권 자율로 정해져 사실상 적용되지 않고, LTV 비율은 6월 중으로 60%에서 70%로 높아질 예정이다. 1세대 1주택자(일시적 1가구 2주택자 포함)가 보유한 6억원 이하나 전용 85㎡ 이하 기존 주택(주거용 오피스텔 포함)을 구입하거나 6억원 이하나 전용 85㎡ 이하 신규미분양 주택(주거용 오피스텔 포함)에 대해 올해 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하면 취득 후 5년간 양도소득세가 100% 면제된다. 단, 감면된 양도세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다. 전용면적이 85㎡ 이하라면 시세가 6억원을 넘는다 해도 대상요건에 해당된다. 위의 요건을 충족하는 주택을 올해 몇 채를 구입하더라도 5년간 양도세는 비과세된다.

 

 

 

 

문제는 1세대 1주택자의 주택을 구입해야 한다는 점이다. 1주택자의 기준은 주민등록법상 1가구 구성원이 주택법상 1가구를 보유하는 경우로 종전 주인이 2년 이상(취득일로부터 매매계약일까지) 보유해야 한다. 기존 주택 소유자의 거래편의를 위해 ‘1가구 1주택자 임시확인서’를 시군구청에서 발급해줄 예정이나 법적인 효력은 없다. 신축주택에서 개인이 거주목적으로 신축한 단독주택 및 재건축 조합원 매물, 조합아파트는 제외된다. 미분양 주택은 재건축조합원 매물, 개인이 거주목적으로 건설한 단독주택을 매입하는 경우에는 양도세 면제 혜택이 없다. 다주택자가 전용 85㎡ 이하 주택을 4억원에 매입해서 4년 후 5억원에 매도할 경우 기존에는 1683만원의 양도세를 내야 했으나 법 개정으로 306만원의 농어촌특별세만 납부하면 된다.

 

이번 대책의 가장 큰 수혜자는 생애최초 주택구입자로 6억원 이하 주택을 살 경우 취득세를 최대 660만원까지 줄일 수 있으며, 최대 2억원까지 장기간 저리로 대출을 받을 수 있다. 향후 주택가격이 상승할 경우 5년간 오른 집값에 대한 양도세도 면제받는다. 1석3조의 혜택을 누리게 되는 것이다.