전세권 설정/확정일자/차이점

 

 

이영로(28)씨는 얼마 전 경기도 수원 소재 대학교의 연구원으로 취직해 연구실 인근에 오피스텔을 전세로 구했다.

집주인은 임대사업자 등록을 하지 않아 세금을 많이 내야 하므로 이씨에게 전입 신고하지 말아달라고 부탁했다.

대신 집주인은 전세권설정에는 동의해준다고 말했다. 이씨는 전세금 1억원을 잃을 수 있다는 불안감에 20만원 가량을 들여 전세권을 설정했다.

▲ 오피스텔에 전세로 들어갈 경우 확정일자를 못 받으면 전세권 설정을 하는 것이 좋다. (위 사진은 기사 본문 내용과 관련 없습니다) /조선일보DB

이씨처럼 오피스텔 전세 세입자가 전입신고를 못하는 일이 비일비재하다. 전입신고하지 않으면 확정일자를 받지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우 전세금을 보호 받지 못한다. 확정일자란 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 소재지 주민센터에서 확인받는 것이다. 확정일자를 받으면 전세금을 돌려받을 권리가 생긴다.

전입신고를 못해 확정일자를 받지 못할 경우 전세권을 설정하면 보증금을 지킬 수 있다. 전세권 설정이란 전세로 들어간 주택이나 오피스텔 건물의 권리(물권)를 확보받는 것을 말한다.

확정일자를 받는 것과 전세권 설정은 어떤 차이가 있을까.

전세권 설정은 전입신고한 후 확정일자를 받는 것에 비해 과정도 복잡하고 비용도 많이 든다.

우선 전세권 설정은 확정일자와 달리 집주인의 동의가 필요하다. 전세권 설정은 필요 서류도 더 많다. 임대인의 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본이 필요하다. 임차인 역시 주민등록등본과 전세계약서, 토지대장, 건축물대장을 준비해야 한다. 확정일자를 받을 때는 임대차계약서만 있으면 된다.

전세권 설정은 확정일자보다 비용도 많이 든다. 전세금의 0.2%에 해당하는 등록세와 등록세의 20% 해당하는 교육세, 법무사 수수료 등을 내야한다. 계약만기시에는 말소비용도 발생한다. 전세금이 1억원이면 법무사 수수료를 빼더라도 25만원가량 비용이 들어간다. 확정일자를 받을 경우는 건당 600원이 든다.

전세권 설정에 동의하면 세입자가 전세를 한번 더 주는 전대를 할수 있다. 이로 인해 집주인들은 전세권 설정을 반대하는 경우도 있다.

그렇다면 전세권 설정은 장점이 전혀 없을까. 전세권 설정을 하면 우선 효력이 당일부터 발생한다. 확정일자는 다음날부터 효력이 발생한다. 집주인이 확정일자를 받은 당일날 대출을 받게 되면 해당 대출금에는 보증금 관련된 권리를 행사할 수 없다. 하지만 전세권 설정은 당일부터 효력이 발생해 문제가 없다.

전세권을 설정하면 쉽게 보증금을 돌려 받을 수 있다. 확정일자는 일종의 채권을 확보하는 개념이다. 이에 따라 보증금반환 청구소송을 통해 강제집행해야 한다. 하지만 전세권은 물권을 확보하는 것이기 때문에 전세금을 못 받을 경우 별도 소송 없이 경매를 청구할 수 있다. 또 경매에서 확정일자와 달리 별도 배당요구 없이도 순위에 따라 배당 받을 수 있다.

다만 전세권 설정과 확정일자는 경매시 보증금 보상에 차이가 있다.

전세권을 설정하면 해당 건물이 경매에 넘어갔을 때 토지를 제외한 건물 가격까지만 보장을 받을 수 있다. 전세금이 7000만원인데 토지를 뺀 건물값이 5000만원이면 보장되는 금액은 5000만원까지다.

확정일자는 건물값이 5000만원이더라도 토지 가격이 1억원이면 건물 값보다 비싼 전세금도 전부 보장받을 수 있다.