임차인으로서의 배당요구와 전세권자로서의 배당요구

 

임차인으로서의 배당요구와 전세권자로서의 배당요구.

임차인은 주택임대차보호법상 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 제3자에 대하여 대항력과 확정일자
에 따른 우선변제권을 갖춘다.

또한 임차인의 지위를 보다 강화하기 위하여 전세권을 설정할 수 있는데, 선순위 전세권의 경우에는
존속기간 만료 여부를 불문하고 원칙적으로 매수인의 인수사항이다.
그러나, 선순위전세권이라 하더라도 민사집행법 제91조 4항에 의해 전세권에 기하여 경매를 신청한
경우(건물 전체에 대한 전세권의 경우) 또는 다른 채권에 의한 경매절차에서 배당요구 한 경우에는
전세권자의 보증금 회수여부와 상관없이 매각으로 소멸하게 된다.

평소에 경매에 관심이 많던 조씨는 얼마 전 서울 관악구에 소재한 아파트에 응찰하여 최고가매수신고
인이 되었다.

감정가는 6억원. 2회 유찰로 최저가 3억8400만원에 진행되던 아파트에는 임차인A가 존재하였고 등기
부등본상 경매신청채권자인 K은행의 근저당권(2009.03.17.)보다 빠르게 전세권(2009.03.12.)이 등기
되어 있었으며, 전세권을 설정한 임차인A는 2009.03.24.에 전입과 확정일자를 마쳐 주택임대차보호법
의 대항력은 없지만 선순위로 전세권을 설정해 놓은 덕에 보증금 2억원은 모두 보호받을 것이 확실했
다.

이 경우 전세권자 A가 배당요구 종기일 안에 배당요구를 한다면 매각대금에서 보증금을 배당 받고 전
세권은 소멸되지만, 배당요구를 하지 않을 경우에는 임대인의 지위를 승계하는 낙찰자가 임차인의 보
증금을 인수하게 된다.

조씨는 경매정보와 법원문건 접수내역 등을 꼼꼼히 살피던 중 임차인A가 배당요구 한 사실을 발견했
다. 이에 따라 임차인 A의 전세보증금 2억원은 매각대금에서 배당 받게 되고, 선순위로 등기된 전세
권은 매각으로 소멸되어 권리상의 하자는 없을 것으로 생각했다.

이에, 조씨는 4억원에 응찰하여 최고가매수신고인이 되었지만, 불행하게도 A의 보증금 2억원은 조씨
가 인수하여야 했다.

이유는 A의 배당요구가 전세권자로서의 배당요구인지, 임차인으로서 배당요구인지를 구별했어야 함에
도 이를 간과한 것이다.

이는 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 A가 임차
인으로서의 배당요구를 한 경우에는 전세권에 관하여도 배당요구를 한 것으로 볼 수 없기 때문이다.

[대법원 2009다 40790]
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인
으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및
성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로
서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경
매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로
볼 수 없다.

즉, 임차인으로서의 배당요구가 있었다면 선순위전세권은 매각으로 소멸되지 않는 것이다. 이는 외관
상으로 구별하기 쉽지 않지만 매각물건명세서에 기재되는 내용으로 파악할 수 밖에 없다.

만약, 선순위전세권자가 배당요구를 하지 않아 매수인이 보증금을 인수하여야 하는 경우 매각물건명
세서의 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하
는 것’란에 선순위전세권이 명시되며, 배당요구로 소멸되는 경우에는 공란으로 남게 되므로 입찰자
입장에서는 이를 기준으로 판단해야 한다.

그러나, 매각물건명세서에 이를 기재하지 아니하여 그 전세금을 매수인이 인수 할 경우에는 경매담
당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인한 국가배상책임을 인정하는 것이 판례의 입장이다.