확정 일자와 대항력

확정 일자

확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 때 그 날짜를 의미한다.

주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안하여 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여
후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도이다.

이는 주택임대차보호법 제3조의2에 명시되어 있는 것으로 임대차계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어진 서류상으로 존재하는 것이다.

확정일자를 받을 수 있는 방법은 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있다.

일반적으로 가장 많이 이용하는 방법은 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 받는 것으로 이것은 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받을 수 있어 가장 손쉬운 방법이다.

임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있다.

확정일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황 발생시 임대보증금을 보호받지 못한다.

즉, 확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.(주택임대차보호법 제3조의2 제1항)

이 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다.

확정일자순위에 따른 우선변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 않았으며, 2002년 11월부터 상가건물임대차보호법에 따라 상가도 확정일자 효력을 인정받게 되었다.

 대항력

이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력.

대항요건(對抗要件)을 구비함으로써 발생한다. 대항요건을 구비하지 못한 경우에는 당사자 사이에는 법률효과(法律效果)가 발생하였더라도 제3자에 대하여는 그 법률효과를 주장할 수 없으나, 대항요건을 구비한 경우에는 당사자 사이의 법률효과를 제3자에 대하여도 주장할 수 있게 된다.

부동산임대차(不動産賃貸借)의 경우에 임차인은 임대차목적물의 양수인에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 없으나, 그 임차권이 등기(登記)된 경우에는 양수인에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 있는 것이 그 예이다. 그러나 대항력이 없다고 하여도 곧 그것은 제3자에 대한 관계에서 아무런 효력이 없다는 것을 의미하지는 않는다. 대항력을 갖지 못한 경우에 당사자는 그 법률효과를 제3자에 대하여 주장할 수 없더라도, 제3자가 스스로 그 법률효과를 인정하는 것은 무방하다고 본다.